Мой Ремонт Контакты:
109004 Москва ул. Станиславского, д.10, стр.2
8 (800) 200-82-60 +7 (495) 132-24-55 info@myremontnow.ru
8 (800) 200-82-60

Звонок бесплатный

Мой Ремонт

Как принимать квартиру от застройщика: изучаем документы и сам объект

/upload/resize_cache/iblock/0a2/600_450_2/0a28df5d112a414fa53927df422364e5.jpg

Процедура оформления документации при сдаче застройщиком дома в эксплуатацию и передаче жилья собственнику занимает около шести месяцев. Длительность этого процесса обусловлена особенностями и порядком работы государственных инстанций, включая такие организации, как Бюро технической инвентаризации. В этой статье мы рассмотрим, как принимать квартиру у застройщика. Такие знания помогут не попасться на уловки строительной компании и избежать расходов на устранение различных недостатков.

Как принять квартиру в новостройке у застройщика, проверив общедомовое имущество

Принимать квартиру у застройщика следует в контексте правовых норм, применяющихся к приемке любого товара и услуги. Другими словами, покупатель несет такую же ответственность за качество приемки жилья, как и застройщик. Нельзя соглашаться на подписание акта приема-передачи долевого жилья в офисе девелопера без выезда на объект. При выезде для осмотра нового жилья нужно следовать основным правилам, которые помогут правильно принять квартиру от застройщика. Нужно учесть, что вы принимаете не только жилплощадь, но и общедомовое имущество, содержанием которого в будущем будет занимать управляющая компания за ваши деньги. Список объектов общедомового имущества выглядит следующим образом:

Согласно законодательству, дольщики не могут принимать придомовую территорию МКД, но на подъезд это положение не распространяется, так как он входит в общедомовое имущество. Нужно требовать у застройщика устранения всех недочетов, выявленных в подъезде, так как собственник квартиры получает долю в этом имуществе. Все недоделки следует вносить в чек-лист, а затем и в дефектный акт.

Закон не предусматривает для застройщика обязательств по описанию в договорах долевого участия (ДДУ) внешнего вида мест общего пользования. В связи с этой нормой, собственники квартир не могут пожаловаться на тот факт, что в рекламе новостройки был представлен более дорогой вариант отделки подъезда. Дольщики могут повлиять только на устранение выявленных недостатков, поэтому сосредоточимся именно на них.

Принимать подъезд нужно, начиная с входной двери. При открывании она не должна издавать скрипов и посторонних звуков. Полотно дверной конструкции должно быть ровным. Проверьте надежность крепления ручек. При полностью открытой двери ручки недолжны ударяться о стену

В холле подъезда должны находиться почтовые ящики.

Необходимо провести приемку стен в подъезде. Они должны быть оштукатурены или окрашены в соответствии с технологическими требованиями.

На фото видно, что застройщик нарушил технологию оштукатуривания стен в подъезде:

Лифт

Принимать лифт нужно на этапе приемки всего дома. Только при работающем лифте застройщик может получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В МКД часто предусмотрены пассажирский и грузовой лифты. На момент приемки должен работать хотя бы один из них.

Авторитетные застройщики сразу обшивают лифты изнутри с помощью фанеры или пластика (это не входит в их обязанности, но позволит защитить стены от повреждений при транспортировке мебели и стройматериалов новоселами).

Фото лифта в новостройке, обшитого фанерой:

Электрощитовая и тепловой узел

На площадках возле квартир в подъездах монтируют электрощитовые с электросчетчиками. Иногда застройщики устанавливают в этом месте и узел для учета потребления тепла. Когда будете принимать квартиру, снимите показания счетчиков, внесите их в чек-лист, а затем и в акт приема-передачи квартиры. Это поможет избежать ошибок или обмана со стороны управляющей компании. Порядок действий по приемке счетчиков тепла и электроэнергии:

  • Найдите счетчики, установленные для вашей квартиры.
  • Запишите показания счетчиков.
  • Включите автоматические выключатели, чтобы во всех помещениях квартиры появилось электричество.

Подвал и чердак

Принимая квартиру, расположенную на последнем этаже МКД, нужно проверить отсутствие строительных недостатков в технических помещениях под кровлей. Следует прежде всего убедиться в отсутствии протеканий крыши.

Перед тем как принимать квартиру на первом этаже, необходимо договориться с застройщиком об осмотре подвала. Проверьте трубы коммуникаций на предмет течи, а также убедитесь в отсутствии характерных запахов канализации. Все выявленные недостатки нужно внести в акт осмотра.

Как принять новую квартиру у застройщика

Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.

Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:

  • фонарик;
  • зажигалку;
  • тестер для электророзеток;
  • молоток;
  • уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
  • стремянку;
  • лампочку;
  • компактное электрооборудование;
  • электрическое устройство с высокой мощностью;
  • вольтметр;
  • ручку и бумагу для записей.

Без такого набора будет сложно увидеть и зафиксировать все изъяны строительства. Принимать новое жилье нужно без спешки. Не стоит поддаваться на провокации недобросовестных застройщиков, исследуйте каждый уголок квартиры.

Чтобы выявить все возможные погрешности в новом жилище, необходимы соответствующие знания и опыт. Застройщики могут заявить, что все замечания собственников квартир необоснованные. Поэтому лучше принять квартиру от застройщика с экспертом из независимой компании, который по результатам осмотра составит официальное заключение. В этом документе должна быть представлена вся информация о претензиях к застройщику и представлен список дефектов с ссылками на строительные нормативы и стандарты. Нужно отметить, что стоимость услуг эксперта будет намного меньше, чем затраты на ремонт в квартире для устранения недостатков, пропущенных в ходе непрофессионального осмотра.

Ремонт квартир без забот

Еще один важный момент, о котором нужно помнить, отправляясь принимать квартиру у застройщика, связан с проверкой реальной площади жилья. После реальных замеров размер квартиры может на пару квадратных метров отличаться от площади, задекларированной в проектной документации и ДДУ. Если ее размер меньше, то это становится поводом для того, чтобы вернуть часть денег, которые были уплачены застройщику. И, наоборот, если реальная площадь больше заявленной, нужно будет доплатить часть средств или согласиться с некоторыми недоделками.

Перечень документации, которая понадобится, чтобы правильно принять квартиру у застройщика:

  • ДДУ или иной документ, подтверждающий сделку купли/продажи.
  • Документы, подтверждающие факт оплаты.
  • Документ, удостоверяющий личность того, кто имеет право принимать квартиру у застройщика.

Нормы действующего законодательства не прописывают строгий перечень документации для приема квартиры у застройщика. В то же время, закон указывает на необходимость наличия подписанного акта приема-передачи. Нужно, чтобы все, кто вписан в ДДУ, явились принимать квартиру от застройщика.

Если некоторые лица не имеют возможности лично участвовать в этом процессе, то собственнику квартиры нужно взять с собой нотариально заверенную доверенность. В противном случае у вас не будет возможности правильно принять квартиру и подписать акт приема передачи с застройщиком. Рекомендуется также взять на встречу с застройщиком выписку из Росреестра о регистрации ДДУ.

Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки

Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:

  • Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
  • Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
  • Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).

Задача первой встречи заключается в ознакомлении собственников квартир с порядком приема дома. В ходе этого мероприятия будет назначена дата, когда дольщики смогут принимать жилье непосредственно на объекте. Нельзя подписывать документацию о приеме передачи квартиры от застройщика на первой встрече. Нужно лично принять объект и убедиться в его качестве. Представитель застройщика на первой встрече должен предъявить документы, подтверждающие завершение государственной приемки жилого дома.

В пакет документации, которую предоставляет застройщик собственникам квартир на первой встрече, входят копии договоров о сдаче дома в эксплуатацию и другие документы. Обязательно должен присутствовать и лист осмотра. Когда собственник квартиры будет принимать ее у застройщика, в листе осмотра нужно отмечать все выявленные недостатки. При отсутствии претензий дольщик подписывает акт приема-передачи, в котором должны быть указаны следующие сведения:

  • Адрес объекта. Обязательно нужно указывать не строительный адрес, зафиксированный в ДДУ, а реальный, который указан в акте, выданном государственной комиссией.
  • Номер квартиры.
  • Размер полной площади квартиры (должны быть указаны метраж и планировочные сведения: размер кухни, жилплощадь, площадь санузла).
  • Стоимость квартиры.

Дольщик не обязан подписывать акт приема-передачи, если у него есть претензии по его содержанию.

Иногда возникают ситуации, когда государственная комиссия уже закончила принимать ЖК, но сам застройщик не торопится организовывать процедуру передачи жилья дольщикам. Тогда можно отправить ему уведомление застройщика о готовности принять квартиру. Такое письмо позволит в будущем подтвердить статус дольщика и не даст застройщику в судебном порядке доказать, что собственники квартиры препятствовали сдаче дома.

Как принять квартиру у застройщика самостоятельно

Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:

  1. Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
  2. Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.

К потолку предъявляют такие же требования, как и к полу – горизонтальность и отсутствие трещин. Согласно нормам БТИ, высота потолков должна быть 275 см (отклонение от вертикали стеновых конструкции не должно превышать 5 мм по всей высоте).

  1. Стеклопакеты оконных конструкций должны быть плотно закреплены в рамах. На них не должно быть трещин. Если застройщик устанавливает деревянные рамы, то они должны быть без сучков и других дефектов. Уплотнители на окнах не должны оставлять зазоров для проникновения воздуха с улицы. Оконные створки должны легко открываться и закрываться.
  2. Перед тем как подписать акт приема передачи, нужно обязательно проверить работу электричества. Для начала включите подачу электроэнергии в квартиру. Проверка освещения осуществляется при помощи тестера и обыкновенной лампочки. В местах установки счётчиков воды застройщик должен установить плафоны для наблюдения за показателями. Проверить состояние проводки можно путем подключения мощного электрооборудования (к примеру, перфоратора). Проводка должна легко выдерживать частые включения/выключения такого устройства.
  3. Как проверить работу водоснабжения и канализации? Приборы учета на воду устанавливают максимально близко к стояку, чтобы не занимать полезное пространство санузла. Трубы должны быть закрыты слоем теплоизоляции. Смесители и запорная арматура работать без каких-либо нареканий. К тройникам возле раковины должен быть свободный доступ для обслуживания и ремонта. Вода в бачок унитаза хорошо набираться, герметично удерживаться и легко сливаться.
  4. Проверку работы вентиляции можно провести с помощью зажигалки, поднесенной к вентиляционным отверстиям. Если вентиляция работает нормально, то пламя будет отклонятся по направлению к вентиляционному отверстию. Такую же проверку можно сделать при помощи бумажного листа. Он должен «прилипать» к решетке вентиляции.

Как принимать квартиру у застройщика по ДДУ

Поскольку квартира в новостройке еще не эксплуатировалась и здесь проложены совершенно новые инженерные коммуникации, необходимо внимательно проверить их работоспособность. Если этого не сделать, то жизнь в новой квартире может быть совершенно лишена комфорта. Рассмотрим подробнее, как принимать новую квартиру у застройщика.

Особенности процесса приемки зависят от типа отделки, с которым сдается жилье. Существует три варианта:

  1. Квартиры без отделки.
  2. Жилье с черновой отделкой.
  3. Квартиры с чистовой отделкой.

Как принимать квартиру у застройщика без отделки? Для этого понадобится измерительная рулетка. Необходимо удостовериться, что квартира полностью соответствует проектному плану, который приложен к ДДУ. Проверьте размеры комнат, санузлов, коридоров, балконов и других помещений. Есть немало примеров, когда, начиная принимать квартиру, дольщики выясняют, что она не совсем соответствует проекту. Если реальная площадь помещений меньше, чем та, которая указана в ДДУ, то застройщик должен вернуть часть денег собственнику квартиры. И, наоборот, покупателю придется доплатить за «лишние» квадратные метры.

При отсутствии какой-либо отделки в квартире не составит труда проверить нормальную работу дверей и оконных систем, а также сделать все необходимые замеры. После этого нужно проверить наличие всех элементов, которые указаны в ДДУ и плане квартиры. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

  1. Стены не должны иметь отклонения от вертикали. При этом стяжка должна быть ровной. В углах помещений квартиры не должны наблюдаться проявления плесени или грибка.
  2. Не стоит принимать квартиру, в которой есть разбитые стеклопакеты. Застройщик должен сделать замену за свой счет. Точно так же он должен заменить/отремонтировать сломанную дверь и замок или устранить другие дефекты. При наличии серьезных недостатков дольщик может не принимать квартиру и выставить требование застройщику вернуть все выплаченные средства, а также заплатить неустойку.
  3. Проверка работы вентиляции выполняется обычной зажигалкой.
  4. Если в ДДУ прописано наличие электророзеток и патронов лампочки, их работоспособность также нужно проверить.

Дальше рассмотрим, как принять квартиру у застройщика под отделку. Приемка квартиры с черновой (предчистовой) отделкой потребует больше времени, так как в этом случае необходимо проверить качество подготовки к финишному ремонту (поклейке обоев, укладке напольного покрытия и т.д.).

Принимать у застройщика жилье под отделку лучше с экспертом. Профессионал сможет выявить грубые нарушения при выполнении строительных работ даже в процессе визуального осмотра. Чтобы принять такое жилье, нужно осмотреть:

  1. Полы на предмет наличия под стяжкой слоя гидроизоляции в санузлах (она хорошо видна, поскольку должна немного заходить на стены). В других комнатах вместо гидроизоляционного слоя обустраивается звукоизоляция. Отсутствие тепло- и звукоизоляции относится к фактам грубого нарушения. Нужно также проверить отсутствие трещин, пустот и перепадов стяжки с помощью строительного уровня.
  2. Стены в квартире должны быть гладкими и иметь прочный финишный слой шпаклевки. На поверхности стен не должно быть пустот, трещин и других дефектов.
  3. Потолочная поверхность должна быть качественно подготовлена под покраску. Это предполагает наличие штукатурки, которую зашпаклевали и покрыли грунтовкой. После предчистовой отделки квартиры могут быть выполнены работы по любому направлению декоративной отделки. Нужно также измерить высоту потолков и сравнить полученные показатели с данными, которые указаны в ДДУ. Не допускается занижение потолков даже на 10 мм.
  4. Система отопления должна быть полностью готова к эксплуатации. Нужно, чтобы трубы не имели вмятин, а отопительные радиаторы были установлены в указанных местах и закреплены минимум на три кронштейна. Батареи должны быть установлены на высоте 60 мм от уровня пола и на расстоянии минимум 25 мм от стены. Кроме того, нужно, чтобы высота от радиатора до подоконника составляла не менее 5 мм. Если вам приходится принимать квартиру после начала отопительного сезона, то нужно проверить наличие и работу терморегуляторов.
  5. Стояки водообеспечения холодной и горячей воды должны располагаться строго вертикально. Нужно проверить надежность их крепления к стенам при помощи хомутов. Узел учета водопотребления должен включать фильтр для предварительной очистки воды, кран и прибор учета. Проверьте работу запорного крана и запишите номер и показания счетчика. Не забудьте открыть смеситель раковины и проверить наличие воды и ее напор. Обратите также внимание на отсутствие ржавых подтеков и механических повреждений на всех смесителях.
  6. Стояк канализации должен располагаться строго вертикально и надежно крепиться с помощью хомутов к стене. Проверьте герметичность всех стыков подключения ванны и унитаза.
  7. Вентиляцию проверяют с помощью зажигалки или листка бумаги по описанной выше технологии.
  8. Вводной электрощит должен комплектоваться автоматом, УЗО и выключателями групп нагрузки. Обязательно запишите номер и показания электрического счетчика. После этого с помощью специального оборудования проверьте работу выключателей и электророзеток (можно использовать для проверки зарядку от телефона). Розетки после подключения электроприбора не должны искрить или нагреваться. Если вы взяли с собой лампочку, вкрутите ее в патрон. Не забудьте проверить работу дверного звонка.
  9. Если ДДУ предусмотрено подключение квартиры к сетям Интернет, кабельному ТВ, домофону и т.д., следует проверить наличие кабелей и оценить их качество (цельность изоляции).
  10. Чтобы принять квартиру у застройщика, нужно проверить качество установки оконных систем и отделки откосов. Случается, что строители «забывают» установить подоконники, отливы и другие элементы. Нужно проверить легкость открывания и плотность прилегания всех открывающихся створок, а также надежность замков и петель. Все откосы должны быть плоскими, без искривлений.
  11. Дверные конструкции не должны иметь механических повреждений. Проверьте легкость открывания дверей. Открытое дверное полотно не должно закрываться самостоятельно.

Нам осталось рассмотреть, как принимать квартиру с отделкой у застройщика. Чистовая отделка предполагает, что собственник квартиры может заносить мебель и сразу же заселяться. Следовательно, осмотр такого жилья должен быть особенно тщательным. Нужно убедиться в качестве декоративной отделки, исправности электропроводки, розеток и выключателей, а также проверить все пункты, которые были отмечены в описании того, как принимать квартиру у застройщика с черновой отделкой.

Все моменты невозможно проверить визуально, поэтому, может понадобиться специальный инструмент. Для большей уверенности в качестве отделки рекомендуем пригласить специалиста по укладке плитки и поклейке обоев.

В договорах долевого участия прописывается точный срок передачи квартиры дольщику. Если этот срок нарушен, застройщик обязан выплатить неустойку. Дата, указанная в договоре, определяет крайний срок получения разрешительной документации на ввод МКД в эксплуатацию. Если в документе указано, к примеру, 1-е полугодие ХХХХ года, то процедура получения разрешения должна быть завершена до конца июня ХХХХ года. С этого момента или с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию начинается отсчет срока, в течение которого дольщики должны принять квартиры. Неустойка может быть насчитана за каждый день просрочки.

Возможна ситуация, когда застройщик получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что называется, «в последний момент». После этого начинается спешка с оформлением актов приема-передачи с дольщиками. Невзирая на такую спешку, дольщики не должны принимать квартиру от застройщика в ущерб собственным интересам. Таким образом, если собственник квартиры не будет подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием перечня недоделок, подлежащих устранению, то сроки сдачи объекта не будут соблюдены. Эта ситуация дает повод для выставления требований по уплате неустойки.

Какие типичные дефекты выявляются при приеме квартиры от застройщика, и что делать в этом случае

Все новостройки имеют свои особенности, и практически на каждом объекте могут быть выявлены различные недоделки. Чтобы определить некоторые из них, понадобится помощь эксперта. Но существуют и типичные недостатки новых МКД, на которые нужно обратить внимание в первую очередь перед тем, как принять квартиру от застройщика.

Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

Если компания-девелопер не выполнит доработки на протяжении 45 дней, то следует руководствоваться 20-й статьей Закона о защите прав потребителей. Договор об устранении выявленных дефектов оформляется в свободной форме (желательно с нотариальным заверением). В этом соглашении необходимо указать название компании застройщика, список претензий и работ, необходимых для их устранения. К документу нужно приложить копию листа осмотра.Если вы хотите принять квартиру после устранения выявленных неисправностей, нужно составить договор с застройщиком с указанием точных сроков завершения работ. Дело в том, что ФЗ-214 не определяет точные сроки для устранения недоделок. После обращения в судебные инстанции будут выполняться расчеты по определению среднерыночной продолжительности необходимых работ.

При наличии существенного брака дольщик отправляет застройщику официальное уведомление (по почте или лично). В уведомлении необходимо указать, что недостатки должны быть устранены в течение 45 дней или застройщик будет вынужден вернуть покупателю сумму, внесенную за квартиру, и проценты за использование финансов дольщика. В качестве основания для возмещения средств следует помимо листа осмотра приложить заключение эксперта. Это поможет при рассмотрении дела в судебных инстанциях.

Боитесь, что начав ремонт, он никогда не закончится?

С компанией "Мой ремонт" такого не произойдёт.

Мы гарантируем:

  • Четкие сроки. Вернем 5% от суммы заказа за каждый день просрочки;
  • Гарантию качества. Все непредусмотренные расходы компенсируются за свой счет;
  • Фиксированную смету. Стоимость работ не увеличится. Сразу фиксируем цену в договоре;
  • Рассрочку 0%. Без первоначального взноса. Начните ремонт прямо сейчас;
  • Бесплатный дизайн-проект. Дизайн-проект и 3D визуализация вашей квартиры.

Закажите звонок и узнайте стоимость Вашего ремонта!


btn-cost.png

Возврат к списку

btn-cost.png